Was ein Haus von einer Wohnung unterscheidet
Beim Haus kaufen Interessenten Gebäude und Grundstück. Sie schauen deshalb genauer auf Bausubstanz, Heizung, Dach, Keller und auf alles, was im Grundbuch und in den Bauakten steht. Je besser Sie diese Fragen vorab beantworten, desto ruhiger laufen Besichtigung und Verhandlung.
Den Wert eines Hauses einschätzen
Für Einfamilienhäuser zählen vor allem der Grundstückswert, der Zustand des Gebäudes und vergleichbare Verkäufe in der Umgebung. Den Bodenrichtwert veröffentlicht der örtliche Gutachterausschuss. Modernisierungen der letzten Jahre – Heizung, Fenster, Dämmung, Elektrik – sollten Sie mit Rechnungen belegen können.
Unterlagen für den Hausverkauf
- aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Lageplan
- Baugenehmigung und Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen
- bei Bedarf: Erbbaurechtsvertrag, Auskunft über Erschließungsbeiträge, Altlastenauskunft
Rechte Dritter wie Wege- oder Leitungsrechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Klären Sie, was sie bedeuten, bevor ein Käufer danach fragt. Die vollständige Liste finden Sie in der Checkliste Unterlagen.
Fotos und Präsentation
- Außenansichten bei gutem Licht, Garten in der richtigen Jahreszeit zeigen, wenn möglich
- jeder Wohnraum aus der Raumecke, Bad und Küche aufgeräumt
- Keller, Heizungsraum und Dachboden ehrlich zeigen – Käufer schätzen Transparenz
- Grundriss für jedes Geschoss
Leere oder vollgestellte Räume lassen sich virtuell neu einrichten. Solche Bilder müssen als „virtuell eingerichtet“ gekennzeichnet sein und dürfen keine Mängel verdecken.
Besichtigung: Fragen, die sicher kommen
- Wie alt ist die Heizung, und wie hoch waren die Energiekosten?
- Wann wurde das Dach zuletzt gemacht?
- Gab es Feuchtigkeit im Keller?
- Was ist genehmigt – zum Beispiel Wintergarten, Dachausbau, Garage?
- Welche Grenzen und Rechte gibt es zum Nachbarn?
Planen Sie für ein Haus mehr Zeit pro Termin ein als für eine Wohnung und gehen Sie auch durch Keller, Dachboden und Garten.
Sonderfälle
Geerbtes Haus
Gehört das Haus einer Erbengemeinschaft, müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Für die Umschreibung im Grundbuch wird ein Erbnachweis benötigt, zum Beispiel ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
Verkauf bei Trennung oder Scheidung
Stehen beide Partner im Grundbuch, müssen beide mitwirken. Klären Sie früh, wer welchen Anteil erhält und wer die laufenden Kosten bis zum Verkauf trägt.
Vermietetes Haus
Ein bestehender Mietvertrag geht auf den Käufer über – Kauf bricht nicht Miete. Besichtigungen müssen Sie mit den Mietern rechtzeitig abstimmen.
Ihr Verkauf mit Fahrplan und KI-Assistent
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Häufige Fragen
Wer zahlt die Kosten beim Hausverkauf?
Notar und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. Verkäufer tragen etwa Energieausweis, Unterlagen und die Löschung eigener Grundschulden.
Brauche ich für ein altes Haus einen Energieausweis?
In der Regel ja. Ausnahmen gelten zum Beispiel für Baudenkmäler. Welche Art Ausweis nötig ist, hängt unter anderem von Baujahr und Zahl der Wohnungen ab.
Muss ich Mängel angeben?
Ja. Bekannte Mängel sollten Sie offen ansprechen. Wer Mängel verschweigt, riskiert später Ansprüche des Käufers – auch wenn im Vertrag die Haftung ausgeschlossen ist.
Kann ich ein Haus mit laufendem Kredit verkaufen?
Ja. Der Notar regelt, dass die Bank aus dem Kaufpreis abgelöst wird. Erfragen Sie vorab, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
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Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ein Ratgeber von Verkaufio – ein Angebot von Park Avenue Immobilien München.