Darf man eine Immobilie ohne Makler verkaufen?
Ja. Für den Verkauf einer Immobilie brauchen Sie keinen Makler. Vorgeschrieben ist nur, dass der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet wird (§ 311b BGB). Alles davor – Preis, Unterlagen, Exposé, Inserate, Besichtigungen und Verhandlung – können Sie selbst übernehmen.
Der Vorteil: Sie sparen die Maklerprovision, die bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Der Preis dafür ist Ihre Zeit und die Verantwortung für jeden Schritt. Mit einem klaren Fahrplan und den richtigen Werkzeugen lässt sich beides gut stemmen.
Der Ablauf in 8 Schritten
1. Wert ermitteln und Strategie wählen
Am Anfang steht ein realistischer Preis. Er ergibt sich aus Vergleichsangeboten in der Umgebung, dem Bodenrichtwert, der Lage, dem Zustand und der aktuellen Nachfrage. Danach entscheiden Sie, wie Sie in den Markt gehen: mit Festpreis, zunächst ohne Preisangabe oder mit einem strukturierten Bieterverfahren.
2. Unterlagen zusammenstellen
Käufer und Banken wollen vor dem Kauf alle wichtigen Dokumente sehen – vom Grundbuchauszug über den Energieausweis bis zu Grundrissen und bei Wohnungen den Protokollen der Eigentümerversammlung. Welche Sie brauchen, zeigt unsere Checkliste Unterlagen.
3. Fotos, Grundriss und Exposé
Gute Bilder entscheiden, ob jemand anfragt. Fotografieren Sie bei Tageslicht, aufgeräumt und aus den Raumecken. Ein Grundriss und ein vollständiges Exposé mit allen Pflichtangaben – etwa aus dem Energieausweis – gehören dazu. Virtuell eingerichtete Bilder sind erlaubt, wenn sie als solche gekennzeichnet sind und keine Mängel verdecken.
4. Vermarktung
Inserieren Sie auf den großen Immobilienportalen und nutzen Sie zusätzlich Ihr Umfeld. Ein Inserat ohne Energieausweis-Angaben darf so nicht veröffentlicht werden.
5. Anfragen und Besichtigungen
Beantworten Sie Anfragen zügig und fragen Sie früh nach Finanzierung, Eigenkapital und Zeitplan. Laden Sie nur ernsthafte Interessenten ein – das spart Zeit und ist sicherer.
6. Angebote und Verhandlung
Lassen Sie sich Kaufangebote schriftlich geben und eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen. Mündliche Zusagen sind beim Immobilienkauf nicht bindend – verbindlich wird es erst beim Notar.
7. Notartermin
Der Notar entwirft den Kaufvertrag, erklärt ihn bei der Beurkundung und kümmert sich um die Abwicklung mit Grundbuchamt und Bank.
8. Übergabe
Die Schlüssel übergeben Sie erst, wenn der Kaufpreis vollständig eingegangen ist. Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen schützt beide Seiten.
Welche Kosten haben Verkäufer?
| Posten | Wer zahlt? | Hinweis |
|---|---|---|
| Energieausweis | Verkäufer | Pflicht bei den meisten Verkäufen; Verbrauchsausweise sind meist günstiger als Bedarfsausweise |
| Grundbuchauszug | Verkäufer | beim Grundbuchamt, als Eigentümer jederzeit erhältlich |
| Löschung alter Grundschulden | Verkäufer | Notar- und Grundbuchkosten für die Lastenfreistellung |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Verkäufer | nur wenn ein laufender Kredit vorzeitig abgelöst wird – vorab bei der Bank erfragen |
| Inserate, Fotos, Exposé | Verkäufer | je nach gewählten Werkzeugen |
| Notar und Grundbuch für den Kauf | üblicherweise Käufer | Faustregel rund 1,5–2 % des Kaufpreises |
| Grunderwerbsteuer | üblicherweise Käufer | je nach Bundesland, in Bayern 3,5 % |
Den richtigen Preis finden
Der häufigste Grund, warum Privatverkäufe stocken, ist ein zu hoher Angebotspreis. Käufer vergleichen sehr genau, und Banken finanzieren nur bis zu dem Wert, den sie selbst ermitteln. Orientieren Sie sich deshalb an:
- tatsächlich vergleichbaren Angeboten (Lage, Größe, Baujahr, Zustand),
- dem Bodenrichtwert des örtlichen Gutachterausschusses,
- dem Zustand von Heizung, Dach, Fenstern und Leitungen,
- der Nachfrage: Wie viele Käufer suchen genau so etwas?
Wenn Sie unsicher sind, ist ein strukturiertes Bieterverfahren eine Möglichkeit: Interessenten geben innerhalb einer Frist Gebote mit Finanzierungsnachweis ab, und der Markt bestimmt den Preis.
Anfragen und Besichtigungen
Gute Inserate bringen viele Anfragen – nicht alle sind ernst gemeint. Stellen Sie vor einem Termin einige Fragen: Wie wird finanziert? Liegt eine Finanzierungsbestätigung vor? Wann soll gekauft werden? Bitten Sie um vollständigen Namen und Telefonnummer.
- Bündeln Sie Termine, zum Beispiel an einem Samstagvormittag.
- Führen Sie Besichtigungen möglichst nicht allein durch.
- Verwahren Sie Wertsachen und persönliche Unterlagen.
- Bereiten Sie Antworten auf typische Fragen vor: Hausgeld, Nebenkosten, Heizung, Sanierungen.
Notar und Übergabe
Den Notar wählt meist der Käufer, weil er die Kosten trägt. Den Vertragsentwurf erhalten beide Seiten vorab – nehmen Sie sich Zeit für Fragen und Änderungswünsche. Nach der Beurkundung sichert der Notar den Käufer im Grundbuch ab und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Erst wenn das Geld bei Ihnen eingegangen ist, folgt die Übergabe.
Typische Fehler beim Privatverkauf
- Angebotspreis deutlich über dem Marktwert – die Immobilie wird zum Ladenhüter.
- Unvollständige Unterlagen – Käufer und Banken springen ab oder drücken den Preis.
- Schlechte Fotos und fehlende Pflichtangaben im Inserat.
- Besichtigungen mit ungeprüften Interessenten.
- Zusagen ohne Finanzierungsnachweis.
- Schlüsselübergabe vor Zahlungseingang.
Ihr Verkauf mit Fahrplan und KI-Assistent
Verkaufio führt Sie in acht Etappen bis zum Notartermin – mit Werkzeugen zum Festpreis und erfahrenen Maklern, wenn es schwierig wird. Tragen Sie sich in die Warteliste ein und erhalten Sie die kostenlose Wertindikation zuerst.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Privatverkauf?
Das hängt vor allem von Preis, Lage und Vorbereitung ab. Mit einem marktgerechten Preis und vollständigen Unterlagen sind wenige Wochen bis einige Monate realistisch.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Gewinne können als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Wer selbst darin gewohnt hat, ist in der Regel befreit. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Brauche ich einen Energieausweis?
In den meisten Fällen ja. Wichtige Angaben daraus müssen schon in der Anzeige stehen, und Kaufinteressenten muss er spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
Wer bezahlt den Notar?
Üblicherweise der Käufer. Verkäufer tragen meist nur die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden.
Was kostet Verkaufio?
Fahrplan und Grundfunktionen des Assistenten sind kostenlos. Werkzeuge kaufen Sie einzeln zum Festpreis, das optionale Komplettpaket kostet 1.990 Euro, davon 1.500 Euro erst nach dem Notartermin.
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Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ein Ratgeber von Verkaufio – ein Angebot von Park Avenue Immobilien München.